Fundusz remontowy pozwala wspólnocie mieszkaniowej gromadzić pieniądze na naprawy i większe prace dotyczące nieruchomości wspólnej. Ustawa nie nakazuje utworzenia funduszu pod tą nazwą, ale zobowiązuje właścicieli lokali do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, w tym wydatków na remonty i bieżącą konserwację. O tym, czy wspólnota będzie odkładać środki regularnie, ile wyniosą wpłaty i według jakich zasad zostaną wykorzystane, decydują właściciele.
Czym jest fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej?
Fundusz remontowy to wyodrębniona w rozliczeniach wspólnoty pula środków przeznaczona na potrzeby remontowe nieruchomości wspólnej. Nie jest osobnym podmiotem ani funduszem działającym na podstawie odrębnej ustawy. Jego sens polega na tym, że koszt wymiany dachu, naprawy elewacji czy remontu wspólnej instalacji nie musi obciążyć właścicieli jednorazowo w miesiącu, w którym wspólnota otrzyma fakturę.
Podstawę do finansowania takich prac znajdujemy w ustawie o własności lokali. Właściciel lokalu uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a do tych kosztów ustawa zalicza w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Właściciele mogą więc uchwałą utworzyć fundusz, ustalić sposób jego zasilania i określić zasady dysponowania zgromadzonymi pieniędzmi. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 26 stycznia 2011 r., sygn. II CSK 358/10.
Brak obowiązku utworzenia funduszu nie oznacza braku obowiązku zapłaty za konieczny remont części wspólnych. Jeżeli wspólnota nie odkłada pieniędzy wcześniej, właściciele nadal muszą pokryć wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Różnica dotyczy sposobu przygotowania finansowania: regularne wpłaty pozwalają rozłożyć ciężar w czasie, natomiast brak rezerwy może oznaczać potrzebę podjęcia uchwały o dodatkowych opłatach lub znalezienia innego źródła środków.
Kto ustala fundusz remontowy i wysokość wpłat?
W wspólnotach, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza trzy, wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu ustalają właściciele w uchwale. Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w obu tych trybach łącznie. Co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej; ustawa przewiduje również sytuacje, w których stosuje się zasadę jednego głosu na właściciela.
Uchwała dotycząca funduszu powinna pozwalać właścicielowi ustalić, za co płaci i kto może zdecydować o wydatku. W praktyce warto w niej określić wysokość miesięcznych wpłat albo sposób ich obliczania, termin rozpoczęcia pobierania opłat, przeznaczenie środków, zasady ewidencjonowania wpływów i wydatków oraz sposób podejmowania decyzji o większych pracach. Jeżeli fundusz ma służyć konkretnemu przedsięwzięciu, na przykład wymianie pokrycia dachowego, należy jasno wskazać jego cel i sposób postępowania z ewentualną nadwyżką po zakończeniu robót. Możliwość ustalenia przez właścicieli zasad gromadzenia i dysponowania środkami wynika również z przywołanego orzeczenia Sądu Najwyższego.Nie należy automatycznie przenosić tych reguł na każdą nieruchomość. Jeżeli liczba lokali nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Próg dotyczy liczby lokali, a nie liczby mieszkańców budynku.
Czy można podwyższyć wpłaty na fundusz remontowy?
Właściciele mogą zmienić wysokość opłat w drodze uchwały. Uzasadnieniem może być na przykład planowany zakres robót, wzrost ich przewidywanego kosztu albo potrzeba odbudowania rezerwy po zakończonym remoncie. Wysokość zaliczek nie musi odpowiadać co do złotówki wydatkom, które wspólnota poniesie w danym miesiącu: remonty są często finansowane ze środków gromadzonych przez dłuższy czas. Przy ustalaniu obciążeń trzeba jednak opierać się na potrzebach nieruchomości i danych pozwalających ocenić zasadność planowanej kwoty.
Sama informacja od administratora, że „fundusz wzrośnie”, nie zastępuje sprawdzenia podstawy naliczenia. Gdy otrzymujemy nową wysokość opłat, warto porównać ją z treścią uchwały oraz przyjętym planem gospodarczym. Ustawa wymienia zarówno przyjęcie rocznego planu gospodarczego, jak i ustalenie wysokości opłat wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Jak oblicza się składkę na fundusz remontowy?
Zasadą wynikającą z ustawy jest ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością wspólną stosownie do udziałów właścicieli, w części niepokrytej przychodami z tej nieruchomości. Dlatego opłaty remontowe należy odnosić do udziału przypisanego do lokalu. Jeżeli wspólnota podaje stawkę w złotych za metr kwadratowy, trzeba sprawdzić, czy przyjęty sposób naliczania odpowiada udziałom wynikającym z dokumentów nieruchomości. Nie zawsze da się bez sprawdzenia założyć, że identyczna powierzchnia lokali oznacza identyczny udział.
Przykładowo: jeżeli na pokrycie planowanych potrzeb wspólnota ustaliła miesięczne wpłaty wszystkich właścicieli w łącznej kwocie 8 000 zł, a udział związany z danym lokalem wynosi 2%, miesięczne obciążenie tego właściciela wyniesie 160 zł. To przykład sposobu obliczenia opłaty według udziału, a nie ustawowa stawka funduszu. Prawo nie określa jednej kwoty, którą każda wspólnota ma pobierać na remonty.Ustawa dopuszcza zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Nie oznacza to jednak, że sam fakt prowadzenia działalności w lokalu pozwala dowolnie ustalić wyższą opłatę. Wspólnota powinna móc wykazać związek między sposobem korzystania z lokalu a większym obciążeniem nieruchomości wspólnej.
Do kiedy trzeba wpłacić zaliczkę?
Zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali zaliczki na pokrycie kosztów zarządu są płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Dotyczy to ustawowego sposobu wnoszenia bieżących opłat na koszty zarządu, do których należą również wydatki remontowe. Wpłata na fundusz wykazana jako osobna pozycja nie jest z tego powodu dobrowolną darowizną na rzecz wspólnoty.
Na co można przeznaczyć fundusz remontowy?
Środki funduszu służą finansowaniu potrzeb związanych z nieruchomością wspólną, zgodnie z celem określonym przez właścicieli. Mogą to być prace dotyczące wspólnego dachu, elewacji, klatki schodowej, fundamentów czy części instalacji należących do nieruchomości wspólnej. Przy ocenie konkretnego wydatku decydujące znaczenie ma nie tylko nazwa robót na fakturze, lecz także to, czy dotyczą części wspólnej oraz czy mieszczą się w uchwalonym przeznaczeniu środków.
Inaczej należy oceniać remont elementu wspólnego, a inaczej prace wykonywane wyłącznie na potrzeby jednego mieszkania. Samo położenie instalacji wewnątrz lokalu nie rozstrzyga jeszcze, czy jest ona elementem nieruchomości wspólnej; potrzebne jest ustalenie jej funkcji i granic odpowiedzialności. Wspólnota nie powinna traktować funduszu jako ogólnej puli na każdą pracę zamówioną przez właściciela, jeśli koszt dotyczy wyłącznie jego lokalu. W orzecznictwie kwestionowano obciążanie wszystkich właścicieli składkami przeznaczonymi na koszty instalacji w poszczególnych lokalach.Rozróżnienie ma znaczenie także wtedy, gdy planowane roboty określa się jako „modernizację”. Wspólnota powinna ustalić zakres przedsięwzięcia, jego związek z nieruchomością wspólną oraz podstawę decyzji o sfinansowaniu go z określonej puli. Fundusz utworzony na ściśle wskazany cel nie daje zarządowi swobody wydania pieniędzy na dowolne inne zadanie tylko dlatego, że środki znajdują się na rachunku wspólnoty. Zasady dysponowania funduszem określają właściciele, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały.
Do kogo należą pieniądze wpłacone na fundusz?
Pieniądze prawidłowo wpłacone na fundusz remontowy należą do majątku wspólnoty mieszkaniowej, odrębnego od majątków poszczególnych właścicieli. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 358/10. Oznacza to, że właściciel nie zachowuje osobnej „swojej części” pieniędzy na rachunku, którą może w dowolnej chwili wypłacić. Zarazem wspólnota może dysponować tym majątkiem w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną i zgodnie z przyjętymi zasadami funduszu.
To ważne rozróżnienie przy odczytywaniu zestawień opłat. Informacja, że przez kilka lat wpłaciliśmy określoną sumę na fundusz, pokazuje nasz udział w jego zasilaniu, ale nie oznacza, że na rachunku wspólnoty czeka przypisana nam indywidualnie kwota. Fundusz służy finansowaniu wspólnych potrzeb, których koszty mogą przypaść do zapłaty dopiero w przyszłości.
Czy fundusz musi mieć osobne konto bankowe?
Ustawa nakłada na zarząd lub zarządcę obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy. Nie wynika z tego jednak wymóg, aby dla funduszu remontowego zawsze otwierać drugi, odrębny rachunek. Wyodrębnienie pieniędzy w ewidencji i możliwość sprawdzenia ich wpływów, wydatków oraz salda mają znaczenie niezależnie od liczby kont używanych przez wspólnotę. Osobny rachunek może ułatwiać kontrolę środków, lecz nie zastępuje prawidłowej ewidencji.
Czy niewykorzystany fundusz przechodzi na kolejny rok?
Tak, środki zgromadzone na przyszłe remonty mogą pozostać w funduszu na kolejne lata. Rok kalendarzowy jest okresem rozliczeniowym wspólnoty, ale nie oznacza, że pieniądze celowo odkładane na większe przedsięwzięcie trzeba zwrócić właścicielom każdego grudnia. Taki automatyczny zwrot uniemożliwiałby wieloletnie przygotowanie finansowania remontu. Rozróżnienie między rocznym wykazaniem stanu funduszu a obowiązkiem wypłaty zgromadzonych środków podkreślono również w orzeczeniu Sądu Okręgowego we Wrocławiu, sygn. XII C 467/19.
Inną kwestią jest nadwyżka zwykłych zaliczek pobranych na koszty zarządu. Po ustaleniu rzeczywistych kosztów właściciele powinni zdecydować, jak ją rozliczyć. Mogą przeznaczyć ją na przyszłe wydatki, zwrócić właścicielom albo uchwałą zasilić fundusz remontowy. Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 358/10 wprost dopuścił przekazanie nadwyżki zaliczek na fundusz. Nie należy więc utożsamiać obowiązku rozliczenia pieniędzy z bezwarunkowym obowiązkiem ich wypłaty.
Jak sprawdzić stan funduszu remontowego?
Oceniając finanse wspólnoty, nie poprzestawajmy na informacji o miesięcznej składce. Potrzebne są również dane o stanie funduszu na początek i koniec roku, sumie wpłat, wydatkach na konkretne prace oraz zobowiązaniach związanych z remontami. Dopiero takie zestawienie pozwala sprawdzić, czy wzrost opłat odpowiada rzeczywistym potrzebom oraz czy pieniądze przeznaczono na przyjęte cele.
Zarząd lub zarządca ma obowiązek prowadzić określoną przez wspólnotę ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu, zaliczek i innych rozliczeń na rzecz nieruchomości wspólnej. Każdemu właścicielowi służy prawo kontroli działalności zarządu. Zarząd lub zarządca składa również roczne sprawozdanie z działalności, a zebranie ogółu właścicieli powinno odbyć się co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale. Właściciel może więc domagać się danych potrzebnych do zweryfikowania, skąd wzięło się saldo funduszu i jakie wydatki je pomniejszyły.
Czy przy sprzedaży mieszkania wspólnota zwraca wpłaty?
Co do zasady sprzedaż mieszkania nie daje sprzedającemu prawa do wycofania pieniędzy wpłaconych na fundusz remontowy. Środki zgromadzone na funduszu stanowią majątek wspólnoty, a zmiana właściciela lokalu nie niweczy celu, na który je odkładano. Remont dachu potrzebny po sprzedaży mieszkania dotyczy tej samej nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli część pieniędzy zgromadzono wtedy, gdy lokal należał do poprzedniego właściciela. Stanowisko o braku automatycznego zwrotu przy zbyciu lokalu przyjął Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie XII C 467/19.
Możemy natomiast uwzględnić stan funduszu przy negocjowaniu ceny lokalu. Sprzedający i kupujący mogą też uzgodnić między sobą dodatkowe rozliczenie odpowiadające części wcześniejszych wpłat. Jest to jednak ustalenie między stronami sprzedaży, a nie żądanie wypłaty kierowane do wspólnoty. Warto odróżnić tę sytuację od rozliczenia indywidualnej nadpłaty wynikającej na przykład z błędnie zaksięgowanej wpłaty: sama sprzedaż mieszkania nie zamienia wszystkich historycznych wpłat remontowych w taką nadpłatę.Zwrot środków z funduszu może być rozważany w innych okolicznościach, na przykład gdy właściciele zdecydują o rozwiązaniu funduszu albo gdy po zrealizowaniu przedsięwzięcia finansowanego z funduszu celowego pozostaną pieniądze. Nie jest to jednak automatyczny skutek sprzedaży jednego z lokali. Sposób rozdysponowania środków trzeba ocenić na podstawie celu funduszu, uchwał i stanu rozliczeń wspólnoty.
Co z funduszem, gdy mieszkanie jest wynajmowane?
Wobec wspólnoty obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywa na właścicielu lokalu. Wynajęcie mieszkania nie sprawia, że najemca staje się właścicielem ani członkiem wspólnoty w jego miejsce. Jeżeli strony najmu uzgodniły, że najemca pokrywa określone opłaty związane z lokalem, jest to kwestia ich wzajemnych rozliczeń. Dla właściciela najbezpieczniejsze jest więc sprawdzanie, czy należności wobec wspólnoty są regulowane terminowo, niezależnie od tego, kto faktycznie wykonuje przelew.
Przed podpisaniem umowy najmu warto jasno oddzielić opłaty za zużycie mediów i korzystanie z mieszkania od ciężarów związanych z własnością lokalu oraz utrzymaniem części wspólnych. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której strony posługują się jednym słowem „czynsz”, choć mają na myśli różne należności. Podstawę obowiązku właściciela wobec wspólnoty stanowią przepisy o uczestniczeniu w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.
Jak zakwestionować uchwałę o funduszu remontowym?
Właściciel może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeżeli jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Spór może dotyczyć na przykład sposobu ustalenia obciążeń, przeznaczenia środków lub reguł ich wydatkowania. Samo przekonanie, że opłata jest wysoka, nie zastępuje jednak wskazania, na czym polega wada konkretnej uchwały.
Termin na wniesienie powództwa przeciwko wspólnocie wynosi sześć tygodni. Jeżeli uchwałę podjęto na zebraniu, termin biegnie od dnia jej podjęcia. Gdy zapadła w trybie indywidualnego zbierania głosów, biegnie od dnia powiadomienia właściciela wnoszącego pozew o jej treści. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania automatycznie — może to zrobić sąd. Dlatego po otrzymaniu zawiadomienia warto od razu ustalić treść uchwały, sposób głosowania oraz datę istotną dla obliczenia terminu.
Fundusz remontowy powinien być zrozumiały dla właścicieli
Dobrze prowadzony fundusz pozwala odpowiedzieć na trzy konkretne pytania: ile wspólnota zgromadziła, na jakie prace zamierza wydać środki i ile jeszcze potrzeba, by je sfinansować. Właściciele nie muszą zgadywać tego na podstawie wysokości miesięcznej opłaty. Mają prawo kontrolować działalność zarządu, a decyzje o zasadach funduszu i wysokości obciążeń powinny wynikać z właściwie podjętych uchwał. To właśnie połączenie jasnego celu, możliwych do sprawdzenia rozliczeń i decyzji właścicieli sprawia, że fundusz spełnia swoją rolę: przygotowuje nieruchomość na remont, zanim koszt stanie się nagłym problemem dla wszystkich mieszkańców.
